Renuncia de Gravamen (Lien Waiver): Qué Firma y Qué Pierde
Es el papel que le van a pedir cada vez que haya un cheque. Firmarlo es normal. Firmar la clase equivocada, o firmarlo un día antes de tiempo, es entregar su garantía de cobro a cambio de nada.
Ir directo al formulario en blanco Gratis, sin registro. Siga leyendo si quiere el detalle primero.Qué es una renuncia de gravamen
Cuando usted trabaja en una propiedad y no le pagan, la ley de casi todos los estados le da una garantía: el derecho a registrar un gravamen de constructor, en inglés mechanics lien, contra esa propiedad. El gravamen no es una demanda y no lo lleva a una corte. Es una anotación pública sobre el título del inmueble, y mientras esté ahí el dueño no puede vender ni refinanciar con tranquilidad. Por eso funciona, y por eso le pagan sin pelear.
Una renuncia de gravamen, en inglés lien waiver o lien release, es el papel con el que usted entrega ese derecho. Es lo único que el dueño o el contratista general recibe a cambio de su dinero, así que se la van a pedir en cada pago y eso es completamente normal. Lo que no es normal, y le pasa a mucha gente, es firmar la clase equivocada o firmarla antes de que el dinero sea suyo de verdad.
Las cuatro clases, y por qué la diferencia le cuesta dinero
Solo hay dos preguntas. Primera: ¿la renuncia tiene efecto de inmediato, o solo cuando el pago realmente entre? Segunda: ¿cubre un pago parcial durante el trabajo, o el trabajo completo al final? Dos preguntas, cuatro documentos, y son estos cuatro los que va a ver:
- Condicional parcial, conditional waiver and release on progress payment. Renuncia a lo que cubre este pago y solo tiene efecto cuando el cheque se haga efectivo. Esta es la que se firma durante el trabajo.
- Condicional final, conditional waiver and release on final payment. Lo mismo, pero cubre todo el trabajo. Esta es la que se firma al terminar, antes de que el último cheque se haga efectivo.
- Incondicional parcial, unconditional waiver and release on progress payment. Tiene efecto en el instante en que usted firma, haya entrado el dinero o no. Solo después de cobrar.
- Incondicional final, unconditional waiver and release on final payment. La más fuerte de las cuatro. Entrega todo el derecho sobre todo el trabajo, en el acto y sin condición. Después de firmarla usted no tiene gravamen, tenga o no tenga el dinero.
La trampa, y es una sola
Casi todo el daño que hace este documento viene de una sola situación: alguien le entrega una incondicional junto con el cheque y le pide que la firme ahí mismo, en la camioneta, antes de irse. Usted firma, el cheque rebota o le ponen stop payment, y su gravamen ya no existe. La deuda sigue existiendo y usted todavía puede demandar por contrato, pero la garantía que hacía que le pagaran sin demandar la entregó usted con su propia firma.
La regla práctica cabe en una línea. Si el dinero todavía no está en su cuenta, la renuncia se firma condicional. Cuando el dinero esté disponible de verdad, entonces se puede firmar la incondicional.
Y cuidado con qué significa disponible. Un cheque depositado no es un cheque cobrado. El banco puede poner los fondos a su disposición y revertirlos días después si el cheque no tenía respaldo. En la práctica esto significa esperar a que el cheque se haga efectivo y no solamente mirar el saldo en el teléfono.
En Texas la ley llega a decirlo en el propio formulario: está prohibido exigirle que firme una renuncia incondicional antes de que le hayan pagado, y si no le han pagado usted debe usar la condicional. Que se lo pidan de todas formas no es raro. Que usted acepte sí es su decisión.
Por qué el formulario está en inglés, y por qué no debe traducirlo
En doce estados la renuncia de gravamen no es un papel que usted redacta. La ley escribe las palabras exactas y el formulario solo vale si las lleva. California lo hace en el Civil Code, secciones 8132 a 8138. Texas en el Property Code, sección 53.284. Florida en el Statute 713.20. Si usted cambia esas palabras, incluso para mejorarlas o para ponerlas en español, el documento deja de ser el formulario que la ley reconoce, y la persona que pierde no es el que se lo pidió.
Por eso el formulario de este sitio está en inglés y se queda en inglés. Lo que sí se puede hacer, y es exactamente lo que hace esta página, es explicarle en español qué dice cada línea, para que usted firme sabiendo qué firma. Una traducción del formulario sería un favor que le costaría la garantía.
Antes de firmar, revise estas seis cosas
Ninguna de las seis toma más de un minuto y las seis juntas son la diferencia entre cobrar y no cobrar.
- El título en la parte de arriba: ¿dice Conditional o dice Unconditional? Si dice Unconditional y el dinero no está, no firme todavía.
- La fecha de corte, Through Date: todo lo que hizo después de esa fecha queda fuera de la renuncia. Si hay trabajo posterior, la fecha está mal.
- El monto del cheque, Amount of Check: tiene que ser el monto que realmente le están pagando, no el que le prometieron.
- Retención, retainage: en el formulario de California la retención queda excluida automáticamente. En otros estados no. Si le están reteniendo un porcentaje, tiene que aparecer en las excepciones.
- Los extras y las órdenes de cambio sin pagar: si no están listados como excepción, en varios formularios se van con la firma.
- Quién firma y con qué cargo: si usted firma como dueño de la empresa, el cargo va escrito. Una firma sin cargo es una firma personal.
Qué dice el formulario, línea por línea
Estas son las frases exactas que va a ver impresas en el formulario de California, palabra por palabra como las escribió la ley, con lo que significa cada una. Los formularios de los otros estados cambian el orden pero dicen casi lo mismo.
- CONDITIONAL WAIVER AND RELEASE ON PROGRESS PAYMENT
- Renuncia condicional por un pago parcial. La palabra que importa es Conditional: este papel no tiene efecto hasta que el cheque se haga efectivo.
- NOTICE: THIS DOCUMENT WAIVES THE CLAIMANT'S LIEN, STOP PAYMENT NOTICE, AND PAYMENT BOND RIGHTS EFFECTIVE ON RECEIPT OF PAYMENT.
- Aviso: este documento renuncia al gravamen, al aviso de suspensión de pago y a los derechos sobre la fianza de pago, con efecto al recibir el pago. Es decir, los tres caminos de cobro que usted tenía, no solo el gravamen.
- Identifying Information
- Datos de identificación. La parte de arriba donde va quién es quién y en qué obra.
- Name of Claimant:
- Nombre del reclamante. Es usted, o el nombre legal de su empresa.
- Name of Customer:
- Nombre del cliente. Quien lo contrató a usted, que casi nunca es el dueño de la propiedad.
- Job Location:
- Dirección de la obra. La propiedad sobre la que existiría el gravamen.
- Owner:
- Dueño de la propiedad.
- Through Date:
- Fecha de corte. La renuncia cubre el trabajo hecho hasta ese día y ni un día más.
- This document is effective only on the claimant's receipt of payment from the financial institution on which the following check is drawn:
- Este documento solo tiene efecto cuando usted reciba el pago del banco contra el que está girado el cheque. Esta es la frase que convierte el papel en condicional, y es la que desaparece en la versión incondicional.
- Maker of Check:
- Quién giró el cheque.
- Amount of Check: $
- Monto del cheque.
- Check Payable to:
- A nombre de quién está el cheque.
- Exceptions
- Excepciones. Lo que usted NO está renunciando. Todo lo que quiera conservar tiene que estar escrito aquí.
- (1) Retentions.
- Retenciones. El porcentaje que le guardan hasta el final queda fuera de esta renuncia.
- (2) Extras for which the claimant has not received payment.
- Extras que todavía no le han pagado. También quedan fuera.
- (3) The following progress payments for which the claimant has previously given a conditional waiver and release but has not received payment:
- Pagos parciales anteriores por los que usted ya firmó una renuncia condicional pero que nunca cobró. Aquí se listan, y si no los lista, nadie los va a listar por usted.
- Date(s) of waiver and release:
- Fecha o fechas de esas renuncias anteriores.
- Amount(s) of unpaid progress payment(s): $
- Monto de esos pagos parciales que siguen sin pagarse.
- (4) Contract rights, including (A) a right based on rescission, abandonment, or breach of contract, and (B) the right to recover compensation for work not compensated by the payment.
- Derechos del contrato: rescisión, abandono, incumplimiento, y el derecho a cobrar el trabajo que este pago no cubre. Esos no se van con la firma.
- Claimant's Signature:
- Firma del reclamante.
- Claimant's Title:
- Cargo de quien firma. Owner, dueño. President, presidente. Foreman, capataz.
- Date of Signature:
- Fecha de la firma.
La ley de varios estados escribe las palabras exactas y cambiarlas invalida el documento. Abrir el formulario, gratis y sin registro, en PDF, Word y Excel.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a firmar una renuncia de gravamen?
Puede, pero casi siempre lo que corresponde no es negarse sino cambiar la clase de documento. Si le piden una incondicional y todavía no le han pagado, ofrezca firmar la condicional por el mismo monto y la misma fecha de corte. Es el mismo trámite para quien le paga, porque en cuanto el cheque se haga efectivo la condicional ya tiene efecto sola, y usted no queda descubierto ni un día. Negarse en seco suele terminar con el pago detenido; ofrecer la condicional casi nunca.
¿Sirve si lo firmo en español o si le escribo notas en español?
El formulario tiene que quedar con las palabras que la ley escribió, en inglés. Su firma vale igual, usted puede escribir su nombre como quiera, y nada le impide guardar aparte una traducción para usted. Lo que no debe hacer es reemplazar el texto del formulario, ni tachar frases, ni agregar párrafos en el cuerpo, porque en los estados con formulario obligatorio eso puede dejar el documento fuera del estatuto. Si hay algo que usted no está renunciando, va escrito en el espacio de Exceptions, que es el lugar que la propia ley dejó para eso.
Ya firmé una incondicional y el cheque rebotó. ¿Qué me queda?
Le queda la deuda, que sigue siendo suya, y le queda el contrato. Puede reclamar por incumplimiento de contrato y en muchos estados un cheque sin fondos tiene además sus propias consecuencias para quien lo giró. Lo que perdió es el gravamen, que era el camino rápido. Actúe el mismo día: avise por escrito, guarde el cheque, guarde el aviso del banco y guarde la copia de la renuncia con su fecha. Y si en ese trabajo todavía quedan pagos por venir, de ahí en adelante solo condicional.
¿La renuncia y el aviso preliminar son lo mismo?
No, y son casi opuestos. El aviso preliminar, preliminary notice, es el papel que usted manda al empezar para conservar el derecho al gravamen. La renuncia es el papel que entrega ese derecho cuando le pagan. Uno abre la puerta y el otro la cierra. En varios estados, si usted nunca mandó el aviso preliminar, la renuncia ni siquiera hace falta porque el gravamen que iba a renunciar nunca llegó a existir.
¿Y si el formulario que me dan no se parece a este?
Mire primero de qué estado es la obra. Doce estados tienen formulario obligatorio y ahí el papel tiene que decir lo que dice la ley; en el resto cada empresa usa el suyo y pueden ser muy distintos entre sí. Si la obra está en uno de los doce y el papel no coincide, eso es motivo para revisarlo con calma, no para firmarlo rápido. Si la obra está en un estado sin formulario obligatorio, lea sobre todo dos cosas: si dice Conditional o Unconditional, y si hay alguna frase que renuncie a algo más que este pago.