Acuerdo de Subcontratista: Las Cinco Cláusulas Donde Se Pierde el Dinero
Un subcontrato de dos páginas bien escrito paga más que uno de veinte copiado de internet. Estas son las cláusulas donde se decide si cobra o no.
Ir directo al formulario en blanco Gratis, sin registro. Siga leyendo si quiere el detalle primero.Alcance: lo que no está escrito, no está incluido, y también al revés
El alcance del trabajo, scope of work, es donde nacen casi todas las peleas. La regla es doble y hay que mirarla en las dos direcciones. Si usted es el subcontratista, todo lo que no esté escrito se lo van a pedir gratis. Si usted es el general, todo lo que no esté escrito se lo van a cobrar aparte.
Escriba lo que está incluido y escriba también, en una lista corta y clara, lo que está excluido. Acarreo de escombro, permisos, pintura de retoque, limpieza final, andamios, estacionamiento: son partidas chicas que se convierten en discusiones grandes porque nadie las nombró.
Pay-when-paid y pay-if-paid: dos frases parecidas, un riesgo completamente distinto
Esta es la cláusula más importante del documento y la más fácil de pasar por alto porque las dos versiones se parecen mucho en inglés.
Pay-when-paid, pagar cuando me paguen, es una cláusula sobre el momento del pago. El general paga cuando el dueño le pague, pero si el dueño nunca paga, la obligación del general con usted sigue existiendo y solo se le da un plazo razonable. Es una demora, no una cancelación.
Pay-if-paid, pagar si me pagan, traslada el riesgo completo. Si el dueño no paga, el general no le debe nada a usted. Usted se convierte en socio del riesgo de crédito de un dueño que ni siquiera eligió. Varios estados no permiten esa cláusula o la interpretan en contra de quien la escribió, y muchos exigen que el texto sea explícito, con frases como condition precedent, para poder aplicarla.
Qué hacer en la práctica: busque las palabras if, condition precedent y assumes the risk of nonpayment. Si aparecen, pida cambiarla a when. Si no la cambian, sepa que el precio que puso debería reflejar ese riesgo, y no renuncie por nada a su derecho al gravamen, porque con pay-if-paid el gravamen puede ser lo único que le quede.
Retención, renuncias y seguro
Retención, retainage: el porcentaje que se le guarda hasta el final, normalmente entre el cinco y el diez por ciento. Lo que el contrato tiene que decir no es solo el porcentaje sino cuándo se libera y qué tiene que pasar para liberarlo. Una retención que se libera al aceptarse la obra completa deja su dinero en manos del trabajo de otros oficios. Muchos estados tienen además límites legales al porcentaje y plazos obligatorios de liberación.
Renuncias de gravamen: casi todo subcontrato le exige firmarlas con cada pago. Eso está bien y es normal. Lo que no está bien es que el contrato lo obligue a firmar la incondicional antes de cobrar. Pida que diga condicional para pagos no cobrados e incondicional después de cobrados. En Texas la propia ley ya dice que exigir la incondicional antes del pago está prohibido.
Seguro: el contrato va a fijar límites de cobertura y le va a pedir que nombre al general como additional insured. Antes de firmar, mande esos límites a su agente y confirme que su póliza los cumple. Descubrir después que su cobertura se queda corta significa pagar una prima extra que usted no cotizó.
Qué dice el formulario, línea por línea
Las frases que hay que saber leer en un subcontrato.
- Scope of Work
- Alcance del trabajo.
- Inclusions / Exclusions
- Lo incluido y lo excluido. Escriba las dos listas.
- Pay-when-paid
- Pagar cuando me paguen. Es una demora en el momento del pago.
- Pay-if-paid
- Pagar si me pagan. Traslada el riesgo de que el dueño no pague.
- Condition precedent to payment
- Condición previa al pago. Si esta frase acompaña a pay-if-paid, es la que le da fuerza. Léala despacio.
- Retainage / Retention
- Retención. El porcentaje que se guarda hasta el final.
- Change order
- Orden de cambio. Trabajo adicional autorizado por escrito.
- Back charge
- Cargo en contra. Lo que el general le descuenta por algo que tuvo que corregir o hacer por usted.
- Liquidated damages
- Daños liquidados. Una cantidad fija por día de atraso, pactada de antemano.
- Additional insured
- Asegurado adicional. El general queda cubierto por la póliza de usted.
- Waiver of subrogation
- Renuncia a la subrogación. La aseguradora de usted no podrá reclamarle después al general.
- Indemnification
- Indemnización. Quién responde ante reclamos de terceros.
- Lien waiver required with each payment application
- Se exige renuncia de gravamen con cada solicitud de pago.
- Termination for convenience
- Terminación por conveniencia. El general puede terminar sin que usted haya hecho nada mal. Fíjese qué le pagan si eso pasa.
La ley de varios estados escribe las palabras exactas y cambiarlas invalida el documento. Abrir el formulario, gratis y sin registro, en PDF, Word y Excel.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si lo que me dieron es pay-if-paid o pay-when-paid?
Busque la palabra if y busque la frase condition precedent. Pay-when-paid suele decir que el general pagará dentro de tantos días después de recibir el pago del dueño. Pay-if-paid dice que recibir el pago del dueño es condición previa a cualquier obligación de pagarle a usted, y a veces agrega que el subcontratista asume el riesgo de que el dueño no pague. Si ve esa segunda familia de frases, eso es. Y si el texto es ambiguo, en muchos estados la ambigüedad se interpreta como pay-when-paid, que es el resultado que a usted le conviene, pero no firme apostando a eso.
El subcontrato dice que renuncio a mi derecho al gravamen. ¿Puede hacer eso?
En varios estados una renuncia anticipada al derecho al gravamen, firmada antes de empezar el trabajo, es nula por ley: California y Texas están entre ellos. En otros estados sí se puede pactar. Aunque en su estado sea nula, pelee por sacar la cláusula del papel de todas formas, porque una cláusula nula igual sirve para asustar al que no sabe que es nula, y usted no quiere descubrirlo en medio de un problema de cobro.
¿Tiene que ser por escrito?
En la práctica sí, siempre. Hay estados donde ciertos contratos de construcción tienen que ser escritos por ley, y hay estados donde un acuerdo verbal puede ser válido, pero un acuerdo verbal no le sirve de nada el día que hay que probar qué se pactó. Además muchos requisitos de gravamen dependen de fechas y montos que solo un documento escrito deja fijados. Si ya empezó sin contrato, mande hoy un correo describiendo lo acordado y pida confirmación por escrito. Un correo confirmado es mucho mejor que nada.
Me pusieron liquidated damages de mil dólares por día. ¿Eso es normal?
La cláusula en sí es normal en obra comercial. Lo que hay que mirar es si el monto tiene proporción con el contrato y, sobre todo, si usted tiene derecho a extensión de plazo cuando el atraso no es culpa suya. Un subcontrato que le cobra por día de atraso pero no le da extensión por lluvia, por permisos, por cambios del dueño o por el oficio que va antes que usted, le está cobrando por los errores de otros. Pida que la cláusula de extensión de plazo esté escrita junto a la de los daños.