Aviso de Inicio de Obra (Notice of Commencement): Qué Es y Por Qué Le Importa
Lo registra el dueño, no usted. Pero es el papel que le dice a quién tiene que notificar, y buscarlo es el primer paso de cobrar.
Ir directo al formulario en blanco Gratis, sin registro. Siga leyendo si quiere el detalle primero.Quién lo hace y para qué sirve
El aviso de inicio de obra, notice of commencement, lo registra el dueño de la propiedad antes de que empiece el trabajo, y en Florida además tiene que quedar colocado a la vista en la obra misma. No es un documento de un subcontratista. Usted normalmente no lo firma ni lo registra.
Entonces por qué le importa: porque ese papel, registrado y público, contiene exactamente los datos que usted necesita para mandar su propio aviso. Quién es el dueño legal. Cuál es la descripción legal de la propiedad. Quién es el contratista general y su dirección. Quién es el fiador si hay fianza. Quién es el banco. Y a quién designó el dueño para recibir notificaciones, que en Florida se llama designee.
Sin esos datos su aviso al dueño sale con el destinatario equivocado o con una descripción de la propiedad que no identifica nada. Con esos datos sale bien a la primera. Por eso, en las obras de Florida, buscar el notice of commencement es lo primero que conviene hacer, antes de escribir una sola línea del propio aviso.
Dónde se busca
En la obra: la ley de Florida exige que una copia certificada quede colocada en el sitio. Una foto con el teléfono le resuelve el problema sin llamar a nadie.
En el registro del condado: se registra en los official records del county donde está la propiedad, y casi todos los condados de Florida tienen buscador público en internet. Se busca por el nombre del dueño o por la dirección.
Y si no aparece por ningún lado, eso mismo es información. En Florida el dueño que no registra el aviso de inicio pierde protecciones importantes, y su obligación de pagar dos veces no desaparece. No lo convierte en su problema, pero cambia el terreno.
Lo que ese papel decide sobre su plazo
El aviso de inicio tiene fecha de vencimiento. En Florida vence al año de registrado si no dice otra cosa, y el dueño puede poner una fecha distinta en el propio formulario. El trabajo hecho después de que venció queda fuera de ese aviso, y eso puede afectar cómo se ordenan las reclamaciones sobre la propiedad.
Si la obra se alarga, el dueño puede registrar una prórroga. Si usted es subcontratista en una obra larga, vale la pena mirar la fecha una vez y no darla por eterna.
Qué dice el formulario, línea por línea
Los campos del formulario de Florida y lo que significa cada uno.
- Legal description of property
- Descripción legal de la propiedad, como aparece en el registro, no la dirección de la calle.
- General description of improvement
- Descripción general de la obra. Qué se está construyendo o remodelando.
- Owner information
- Datos del dueño: nombre, dirección y su participación en la propiedad.
- Contractor
- Contratista general, con nombre, dirección y teléfono.
- Surety
- Fiador. La compañía que emitió la fianza de pago, si la hay, con el monto de la fianza.
- Lender
- Banco o financiera que presta para la obra.
- Persons within the State of Florida designated by Owner upon whom notices or other documents may be served
- Persona designada por el dueño en Florida para recibir notificaciones. Este es el nombre al que usted le manda su aviso.
- Expiration date of notice of commencement
- Fecha en que vence el aviso de inicio. Si está en blanco, en Florida vence al año de registrado.
- WARNING TO OWNER
- Advertencia al dueño. Le avisa que pagar mal o no registrar este documento lo puede obligar a pagar dos veces por el mismo trabajo. Está dirigida al dueño, no a usted, pero explica por qué todo este sistema existe.
La ley de varios estados escribe las palabras exactas y cambiarlas invalida el documento. Abrir el formulario, gratis y sin registro, en PDF, Word y Excel.
Preguntas frecuentes
Soy subcontratista. ¿Tengo que registrar yo un notice of commencement?
No. Lo registra el dueño, y en algunas obras lo tramita el contratista general en nombre del dueño. Lo suyo es encontrarlo y usarlo. El documento que usted sí manda es el aviso preliminar, que en Florida se llama Notice to Owner y tiene su propio plazo de cuarenta y cinco días desde su primer día de trabajo o entrega.
No encuentro el aviso de inicio en el registro del condado. ¿Qué hago?
Mande su propio aviso igual y no espere. Use los datos que tenga: la dirección de la obra, el nombre del dueño según el property appraiser del condado, y el nombre y dirección del general que lo contrató a usted. Un aviso mandado a tiempo con datos razonables sirve mucho más que un aviso perfecto mandado tarde. Y deje anotado que buscó y no había nada registrado, con la fecha.
¿Sirve de algo para mí que el dueño no lo haya registrado?
Le sirve a usted de manera indirecta. En Florida las protecciones del dueño frente a pagar dos veces dependen en buena parte de haber registrado este aviso y de exigir las renuncias correctas en cada pago. Un dueño que no lo registró tiene menos defensas. Eso no le da a usted un derecho nuevo ni le alarga ningún plazo, así que no cambie nada de lo que usted tiene que hacer, pero sí explica por qué a veces un dueño que descubre el problema se apura mucho a resolverlo.
¿Este documento existe en otros estados o solo en Florida?
Existe en varios estados con nombres y reglas distintas. Ohio tiene su propio notice of commencement, y otros estados tienen documentos parecidos que cumplen la misma función de hacer pública la obra y decir a quién notificar. Lo que no se puede hacer es usar el formulario de un estado en otro: los campos obligatorios y los plazos cambian, y un formulario del estado equivocado es un formulario inválido.